Calculadora de Financiamento Imobiliário
Simule parcelas, juros, entrada, prazo e custo total de um financiamento imobiliário.
Financiar um imóvel é um compromisso que pode durar décadas. Simular antes de assinar é essencial: a parcela que parece caber no orçamento hoje pode esconder um custo total de juros maior que o próprio imóvel. Este simulador usa o sistema Price (parcelas fixas) para estimar o valor da parcela, o total de juros e o custo total do financiamento, ajudando a comparar cenários e planejar a entrada ideal.
O que é?
Este simulador calcula a parcela mensal de um financiamento imobiliário usando o sistema Price — o mesmo usado pela maioria dos bancos brasileiros. No sistema Price, as parcelas são fixas do início ao fim do contrato, com uma composição que muda ao longo do tempo: mais juros no início, mais amortização no final.
Além da parcela, a calculadora mostra o total que será pago ao longo do contrato e quanto disso é puro juro. Esse número costuma surpreender: em financiamentos longos, os juros podem ultrapassar o valor do próprio imóvel.
Fórmula usada
Valor da parcela (sistema Price)
PMT = PV × i × (1 + i)^n ÷ ((1 + i)^n − 1)
Total a pagar
Total = PMT × n
Total de juros
Juros = Total − Valor financiado
PV = valor financiado (imóvel − entrada) · i = taxa mensal · n = número de parcelas.
Como calcular passo a passo
Insira o valor total do imóvel.
Informe o valor da entrada que você planeja dar.
Defina o prazo do financiamento em meses (360 = 30 anos).
Insira a taxa de juros mensal informada pelo banco.
A calculadora estima a parcela, o total a pagar e os juros acumulados.
Compare diferentes prazos e entradas para encontrar o melhor cenário.
Exemplo prático
Um apartamento de R$ 350.000, com entrada de R$ 70.000 (20%), financiado em 360 meses (30 anos) a 0,92% ao mês.
Os juros (R$ 675 mil) são quase o dobro do valor financiado (R$ 280 mil) — o custo total do imóvel sobe para R$ 1,02 milhão ao longo de 30 anos.
Como interpretar
A parcela precisa caber confortavelmente no orçamento: o banco geralmente exige que a parcela não ultrapasse 30% da renda bruta familiar. Se a parcela estiver no limite, qualquer imprevisto pode gerar inadimplência.
O total de juros é o número que mais surpreende. Financiamentos longos acumulam juros enormes. Reduzir o prazo para 20 anos (240 meses) ou amortizar antecipadamente pode economizar centenas de milhares de reais. Use a calculadora de amortização para simular esse impacto.
Erros comuns
Usar a taxa nominal de juros em vez do CET (Custo Efetivo Total) — o CET inclui seguros e taxas, sendo o custo real do financiamento.
Simular apenas o cenário de prazo máximo (30 anos) sem avaliar prazos menores — o aumento da parcela pode ser suportável e economiza muito em juros.
Esquecer que a parcela do sistema Price é fixa em valor nominal, mas perde poder de compra com a inflação ao longo dos anos.
Não considerar que os primeiros anos pagam quase só juros — amortizar antecipadamente no início tem o maior impacto.
Perguntas frequentes
Aviso importante: Os resultados são estimativas baseados nas informações fornecidas e não substituem a orientação de um profissional qualificado (contador, advogado, consultor financeiro).